Podziel się  |

Spadki, których doświadczyła warszawska giełda w czerwcu, lipcu i na początku sierpnia całkowicie zniwelowały wzrosty cen akcji z I kwartału bieżącego roku. Dziś i WIG notuje wartości o ponad 15 proc. niższe niż te z końca 2010 roku. Tymczasem indeks WIG-DEWEL, grupujący 24 spółki sektora deweloperskiego, był w ostatnim półroczu jednym z najgorzej wypadających na warszawskiej giełdzie. Czy oznacza to, że spółki deweloperskie są już dziś wystarczająco tanie, by opłacało się uwzględnić je we własnym portfelu inwestycyjnym? Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna, bo firmy te bardzo różnią się od siebie. Analizując spółki z branży, warto na samym początku przyjrzeć się, w jakim segmencie rynku działają. Podstawowym podziałem jest podział na segmenty mieszkaniowy i komercyjny.

Łatwiej o finansowanie

Firmy z segmentu komercyjnego inwestują przede wszystkim w centra i parki handlowe oraz projekty biurowe. Po wcześniejszym spowolnieniu wywołanym kryzysem finansowym rynek powierzchni komercyjnej wzrasta. Charakteryzuje go jednak silne uzależnienie od kondycji sektora finansowego i względnie długi proces inwestycyjny. Wybuch kryzysu skutecznie wstrzymał realizację wielu projektów, gdyż firmy deweloperskie nie były w stanie zdobyć zewnętrznego finansowania. Istotna dla ich kondycji finansowej jest jednak aktywność inwestorów – głównie zagranicznych funduszy nieruchomościowych. W rekordowym 2006 roku wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniosła ponad 5 mld euro. W 2009 roku już niespełna 700 mln euro.

Wartość transakcji na rynku nieruchomoci*

* w latach 2006–2010, w mln euro; ŹRÓDŁO: Cushman&Wakefield, Johnes Langsalle

Po okresie zastoju banki wreszcie odkręciły deweloperom kurek z pieniędzmi, szczególnie tym znajdującym się w najlepszej sytuacji finansowej. W efekcie od połowy 2010 roku wyraźnie zaczęła rosnąć liczba transakcji sprzedaży nieruchomości. Wciąż też daje o sobie znać niedobór wysokiej jakości powierzchni handlowej, a wzrost gospodarczy w Polsce utrzymuje się na stabilnym, wysokim poziomie. Wiele dużych korporacji planuje otworzyć swoje sklepy w Polsce. Wzrasta więc zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię komercyjną. Będzie to sprzyjać spółkom już posiadającym znaczny portfel ukończonych nieruchomości – ich wartość powinna rosnąć. Dobrze rysują się również perspektywy firm realizujących lub dopiero projektujących nowe obiekty biurowe i handlowe – łatwiej będzie pozyskać do nich najemców.

Na rynku deweloperskim zdecydowana większość transakcji kupna lub sprzedaży nieruchomości – a także umów najmu – zawierana jest w euro. Dochody dewelopera są ściśle uzależnione od poziomu kursu walutowego. Umocnienie unijnej waluty ma silny, pozytywny wpływ na wysokość zysków liczonych w złotych. Naturalnie odwrotnie jest w przypadku osłabienia euro względem złotego. Warto też zwrócić uwagę na nierównomierne tempo zmian zachodzących na rynku nieruchomości w Polsce i w Europie. Niektórzy deweloperzy notowani na giełdzie koncentrują swoją działalność na warszawskim rynku. Jednym z najdynamiczniej rozwijających się rynków biurowych w Europie jest obecnie Warszawa. W innych miastach zmiany następują wolniej. Przyjdzie też poczekać na poprawę w krajach Europy Środkowej i Południowo-Wschodniej, które są naturalnym kierunkiem ekspansji polskich spółek myślących o projektach zagranicznych.

Konkurencja będzie ostrzejsza

Gorsze perspektywy rozwoju mają przed sobą deweloperzy mieszkaniowi. Coraz wyraźniej rysuje się dysproporcja między popytem a podażą nowych mieszkań. Jednak zachęceni wysokimi marżami, rozpoczynają kolejne projekty.

Ile mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, ile sprzedanych*

* w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi; ŹRÓDŁO: REAS

Tymczasem na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce w II kwartale bieżącego roku odnotowaliśmy kilkuprocentowy spadek sprzedaży mieszkań. Na razie chroni nas wzrost gospodarczy i wzrost siły nabywczej ludności. Ryzyko istnieje natomiast po stronie rynku kredytów hipotecznych. Proponowane przez Komisję Nadzoru Finansowego zmiany w sposobie liczenia zdolności kredytowej skutecznie ograniczą możliwość zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego. Część popytu na kredyt zniknie też wraz z likwidacją programu Rodzina na Swoim. Jeśli dołożymy do tego rozprzestrzenienie się kryzysu zadłużenia na kolejne kraje południowej Europy, skutkujące awersją społeczeństwa do podejmowania ryzykownych decyzji kredytowych, perspektywy wzrostu sprzedaży mieszkań w najbliższych kwartałach są mocno ograniczone.

Oznacza to dalszy wzrost podaży mieszkań i mniejszą liczbę zawieranych transakcji sprzedaży. Dalszy spadek cen mieszkań przy rosnących kosztach budowy wymusi obniżenie marż przez deweloperów. Jak zwykle w sytuacjach zaostrzającej się konkurencji, zwycięzcami okażą się firmy, które będą oferować produkty najlepiej dopasowane do potrzeb klienta i potrafią bardziej niż inni obniżyć koszty działalności.

Okiem eksperta 

Rosną ceny wynajmu - Adam Kubicki BM BGŻ S.A.

Spółki z tej branży znajdujące się w indeksie WIG zachowywały się dotąd słabo. Majątek inwestorów, którzy kupili akcje np. LC Corp czy J.W. Construction, w okresie hossy wręcz zmalał. Czy są szanse na rozwój spółek deweloperskich? Które z nich powinny być brane pod uwagę przez inwestorów? Na razie na pewno nie firmy specjalizujące się w budownictwie mieszkaniowym. Atrakcyjność spółek działających w tym segmencie ogranicza zbyt duża podaż mieszkań sprzed kryzysu i ciągle niskie ich ceny. Nie jest pewne, jak ceny mieszkań ukształtują się w przyszłości, ale lipiec bieżącego roku pokazał tendencję spadkową. Szans należy natomiast upatrywać w rozwoju deweloperów zajmujących się sprzedażą powierzchni komercyjnych, a więc biurowców oraz galerii handlowych. Widać tu pierwsze objawy ożywienia w postaci rosnących cen wynajmów.

Artykuły z Wprost  w wersji pdf